近日，中国证监会就研究起草的《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》向社会公开征求意见。

对此，先锋瑞驰投资总经理陈海涛认为，在经济结构调整与房地产调控政策持续深化的双重作用下，房地产市场转向高质量发展阶段，部分区域的房地产价格进入相对理性的低位区间，为商业不动产REITs的推出创造了有利的估值基础。当前，较低的房地产价格传导至REITs产品端，有利于降低产品发行的初始成本，也有利于投资者通过相对经济的成本参与商业不动产投资，分享核心物业的长期收益。对于持有存量商业物业的企业，通过REITs实现资产证券化，能够以合理估值盘活沉淀资产，进而优化企业资产负债表。

中泰证券分析师陈希瑞表示，房地产已逐步进入存量时代，尤其是商业地产，存量盘活空间较大；从全球成熟市场看，商业不动产是REITs市场重要的底层资产。境内REITs市场稳步发展，商业不动产具备通过REITs进行盘活并拓宽融资渠道的内在需求及外部条件。

从REITs市场看，陈海涛谈到，随着商业不动产REITs试点落地，酒店、写字楼等具备稳定现金流属性的商业物业将正式纳入公募REITs的投资范畴，进而推动产权类REITs实现扩容。同时，产权类资产持续增加，将进一步激活REITs市场的交易活力，提升REITs市场的长期成长性。

谈及市场空间，陈希瑞表示，当前，国内商业地产规模达到40万亿-50万亿元。按照商业不动产可证券化率在2%-3%之间，预计商业不动产REITs市场的潜在规模在8000亿-15000亿元之间，空间巨大。商业不动产REITs填补传统商业不动产领域的空白，与基础设施REITs形成“稳健+弹性”互补，有利于丰富资本市场投融资工具，完善产品生态，进而促进REITs市场投资者结构的优化。

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