今年以来，在资产荒背景下，以高分红、稳健著称的公募REITs备受追捧。Wind数据显示，上周REITs市场交易规模成交量达6.4亿份，同比增长149.03%；成交额达28.5亿元，同比增长185.57%；区间换手率3.49%，同比增长66.99%。截止今天，中证 REITs全收益今年以来涨幅超10%，表现优于同期的权益资产和固收资产，可以说是今年大类资产中除黄金外的又一匹黑马。
可能不少小伙伴对REITs还不太熟悉，我们先来简单了解下什么是REITs。REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金）是一种通过证券化方式将不动产资产转化为可交易份额的金融工具。其核心逻辑是汇集投资者资金，由专业机构运营底层资产（如商业地产、基础设施等），并通过租金、收费等现金流向投资者分配收益。与直接投资不动产相比，REITs具有流动性高、门槛低的特点，且通常需将90%以上的可分配收益用于分红。根据底层资产属性，国内REITs可分为两类：第一类是产权类REITs。持有资产所有权，收益来自租金和资产增值（如产业园区、仓储物流、消费商业）；第二类是特许经营权类REITs：拥有项目运营权，收益来自收费现金流（如高速公路、污水处理、能源设施）。
公募REITs基金收益主要有三块构成：分红收益、资本利得（二级市场价差收益）和底层资产增值收益。
我们先来看分红收益。公募REITs的核心收益来源是强制分红制度。根据监管要求，REITs需将年度可分配金额的90%以上用于分红，分红率普遍在4%-12%之间，显著高于国债和企业债。不同类型REITs的分红能力各异。例如高速公路REITs，依赖通行费收入，2024年12只高速公路REITs分红总额达44.33亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红7.18亿元24；消费类REITs的租金收入稳定。从最新的定期报告披露情况来看，目前公募REITs基金保持较高的分红率。
再看资本利得。REITs份额在二级市场的交易差价提供收益弹性，尤其在市场情绪高涨时表现显著。产权类REITs弹性更高：2025年以来，消费类REITs如华夏首创奥莱REIT涨幅达44.25%，华泰紫金南京建邺产业园REIT涨幅34.03%，远超沪深300指数。经营权类REITs波动较低：如能源类REITs受自然因素（如光照、风速）影响，价格波动相对平缓。当然如果REITs溢价率过高是，我们也要小心风险。
最后是底层资产增值收益（主要针对产权类REITs）。产权类REITs持有资产所有权，可通过资产增值获取长期收益。例如，商业地产与产业园的租金上涨和资产重估带来增值空间，如张江REIT通过提升出租率至91.9%，推动资产价值提升。
公募REITs的收益结构兼具“债性”与“股性”，建议可以适当配置。保守型投资者优先选择分红率高、现金流稳定的经营权类REITs（如高速公路、能源）；进取型投资者可关注产权类REITs的资本利得和资产增值机会（如消费、仓储物流）；配置型投资者可以结合政策红利，布局新资产类型和扩募项目（如数据中心、养老设施）。
免责声明：本报告由择尔裕基金研究中心撰写、择尔裕【智慧+】基金智能辅销系统App独家发布，如需转载，请注明出处。本报告内容不构成投资建议，投资者据此操作，风险自担。过往业绩不代表未来表现，基金有风险，投资需谨慎！
往期回顾：