昨天又有利好房地产的利好消息出来。北上限贷与普宅标准放松，且政策优惠力度超预期。
2023年12月14日，北京、上海贯彻落实此前政治局会议精神及《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》的指导，结合本地房地产市场的实际情况，先后调整普通住房标准并优化差别化住房信贷政策。本次京沪新政均放宽了普通住房认定标准、下调了首二套房的首付比例及房贷利率，且北京延长了个人住房贷款年限，有利于更好地满足刚性和改善性住房需求。继9/20广州限购放松，11/22深圳下调二套房首付比并放松普宅标准后，12/14北京市住建委等五部门发布新政，优化普宅认定标准，下调新发放个贷款最低首付比例/商贷利率政策下限、延长最长贷款期限等。同日，上海市房管局等部门发布新政，调整普宅标准并优化差别化住房信贷政策。
12月11-12日中央经济会议召开，会议中没有提及“房住不炒”，这也是继 2018 年以来在中央经济工作会议中首次没有提及“房住不炒”。随后，北京、上海立即出台了房地产行业的相关松绑政策。当前房地产行业的供需关系已经发生重大变化，整体房地产市场底部震荡已久， 不仅炒房行为大幅抑制，部分合理的住房消费也因居民信心不足而被搁置。因此， 让房地产市场回归平稳的真实需求是有必要的。
作为目前国内经济主要支柱之一，房地产行业企稳与否对国内宏观经济及股市都有很大的影响。未来行业需求及融资端政策将持续发力，信用修复与保障房建设、城中村改造两大工程或将共同推动房地产市场筑底修复。经历了超过 2 年的行业出清后，行业竞争格局更加优化。房地产行业也有望进入新的发展模式并逐步走出本轮下探周期，部分龙头房企的回购增持计划也为市场注入信心，带动行业整体估值向上修复。
房地产（申万）行业指数自2015年水牛行情终结之后，走了8年多的熊市。目前该指数的点位已经非常接近2012年初的低点。
行业估值也是一路下行，其PB最高由4倍调至目前的0.73倍（截止2023.12.14）。
房地产行业是一个周期性行业，这种周期性主要指是政策调控周期。在政策宽松阶段，需求释放，行业盈利状态较好；在政策收紧阶段，需求被抑制，行业出现大面积亏损现象。目前，行业处在政策宽松的初期，未来政策预计还会进一步松绑，直至需求释放、行业企稳。
房地产已经告别了黄金时代，未来是否有机会？针对这个问题，我们是这样认为的，首先机会肯定有。A股中各行各行都存在机会，科技属性较高的半导体、生物医药行业会有好的机会，传统行业也有高光表现，例如最近几年煤炭股的表现就非常的好。未来房地产出现的行情大概率可以定性为业绩修复下出现的反弹行情。尽管是反弹行情，但鉴于该行业长期调整，价格和估值均处在历史极低水平甚至是新低，即使是反弹行情或带来超预期的收益。最后是择时和择股上的问题，现在政策虽有松绑，但行业能否企稳还需进一步，建议当前以小仓位试探性建仓为主，等到行业有企稳向上迹象再持续加大仓位。选股上，建议选取经营相较稳健的相关上市公司，不擅长选股的投资者可以直接分批次购买房地产ETF。
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