12月14日，北京、上海同日优化调整房地产政策。房地产政策调整主要从三个方面进行了放松:下调了首套房和二套房的最低首付比例，下调了房贷的利率，大幅度的放松了对于普通住宅的一个认定标准。
对于购房者来说，会产生三个方面的影响:首付比例的降低，房贷利率的下调，普通住宅认定标准的放松。
房地产政策调整的主要影响是释放了存量的购房需求，让这部分群体有更多能力去加杠杆，也有更多空间去上杠杆，从而有能力去买房了。
同时，普通住宅认定标准的放松也会进一步活跃二手房市场，节省出来的税费会让业主、房东有更多的房价让利的空间，对二手房的成交量会产生一定程度的提振。
房地产政策调整的效果相对来说比较有限，虽然能够激活一部分的存量的购房需求，但是对于增量的需求的刺激效果可能还是相对有限。
本次京沪楼市出台政策的背景主要是因为11月一线城市成交持续回落。具体来看：
1.地产销售：2023年1-11月，商品房销售面积为10.1亿平方米，同比下降8.0%，11月商品房销售面积为0.8亿平方米，同比下降10.3%。
2.地产投资：2023年1-11月房地产开发投资额为10.4万亿元，同比下降9.4%；11月全国房地产开发投资额为0.8万亿元，同比下降10.6%。
3.新开工与竣工：2023年1-11月，全国房屋新开工面积为8.7亿平方米，同比下降21.2%，11月房屋新开工面积约为0.8亿平方米同比增长4.9%；2023年1-11月，全国房屋竣工面积为6.5亿平方米，同比增长17.9%，较1-10月收窄1.1个百分点。
由于目前政策有效性持续回落，即使前期出台了“认房不认贷”以及取消限购等政策，11月商品房销售仍然处于弱修复的阶段，其反映出来的问题就是地产目前已不是简单的供需问题，更多是居民收入尚未明显改善拖累整体修复进程，后期想要拉升弹性需要宏观经济的配合。
整体来看，房地产市场目前存在置换需求、库存水平高、居民预期不稳定、居民收入尚未明显改善的四个问题。
明年的房地产和财政政策成为了明年关键的变量。今年稳增长主要依靠民营经济本身和疫情防疫政策调整后的内生动能，逆周期的政策发力比较少。
明年稳增长政策可能会跳起来摘果子，既要努力跳起来去够一够，但是也要能够够得着，不能明显超出目前实际的基础水平。具体操作上可能会和今年有一些比较大的不同。
经济工作会议也强调了对于逆周期政策，货币政策这些还是要再进一步的加强逆周期的调节。所以我们其实也期待在货币政策领域，后面还是能够有比较大力度的这种调整，尤其是带动整体实际利率的一个下行，才能够推升经济需求的一个好转。
对于投资而言，房地产投资增速的变化需要我们重点关注。一个是要看地产政策的宽松以及效果的体现；另一方面也可以去重点关注城中村的改造，尤其是货币化的安置比例，拆除重建比例这样的一些关键的指标，对明年的地产投资可能会影响非常的大。
所以当前时点更多的是适合定投相关的基金进行左侧布局，而进入右侧机会还需要更多的数据来支持。
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